우리는 아파트, 건물, 빌딩, 토지 등 부동산을 거래하면서 여러 가지 세금을 부담해야 하는데 자칫하면 세금 납부 후에도 중과세를 부담하는 등의 오류를 범할 수가 있다. 범무사가 대행을 함에도 불구하고 세무사의 도움을 받지 않거나 세금에 대하여 제대로 알지 못하는 경우 나 처름 취득세 중과를 두들겨 맞기도 한다. 알면 이런 일은 당하지 않음으로 부동산(토지 및 건물)의 소유권이전이나 보유 시에 발생하는 각종 세금에 대하여 알아보자.
부동산과 관련된 세금
부동산과 관련된 세금은 국세와 지방세로 나누어지고, 국세는 양도소득세, 종합 부동산세, 상속세, 증여세가 있으며 지방세는 취득세와 재산세가 있으며, 부가적으로 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등도 발생한다.
부동산 관련 국세
양도소득세(양도세)
▶양도소득세는 소득세법 제88조 내지 제118조의 18에 규정에 따라 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이며 줄여서 "양도세"라 부르기도 한다. 반드시 양도 차익이 발생하였을 경우에 발생하는 세금이다.
▶토지나 건물, 아파트, 주택 등의 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상이지만 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 된다. 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과된다. 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 한다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외한다.
▶여기서 양도란 자산을 매도, 교환, 공매, 경매, 법률에 의한 수용, 협의매수, 대물변제, 그 밖에 법인에 대한 현물출자 등을 위하여 일정한 자산을 사실상 이전시키는 것이다. 유상으로 이전시킬 경우에만 과세대상이 되기 때문에, 무상으로 증여했을 경우에는 양도소득세를 납부허지않는다. 민법상으로 부동산이나 자동차, 중기 등의 소유권이전 시점은 등기 또는 등록 시점이 결정적이지만, 소득세법상 양도의 시점은 등기 또는 등록 여부와 상관이 없다.
▶양도세 납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이다. 납세의무자가 안내서에 따라 예정신고기한 내에 세액을 자진납부하는 때에는 예정신고자진납부(소득세법 제69조, 제106조)를 한 것으로 본다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과되니 유의해야 한다.
▶현행 양도소득세율은 아래 표와 같으며 부동산 관련 세제에 대한 정책은 자주 변하거나, 장기보유 특별공제 등 비과세 및 감면헤텍 등이 있음으로 법령 검색이나 국세상담을 통하여 세부내용을 잘 살펴보아야 한다.
종합부동산세(종부세)
▶과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.
- 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
- 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다.
▶일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.16.부터9.30. 까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 된다.
상속세
▶부동산 취득은 매매뿐만 아니라 명의를 이전하거나 증여, 상속 등으로 인하여 소유권이 변경되는 경우도 있다. 상속세
와 증여세는 재산이 무상으로 이전되는 경우 부과되는 세목이다.
▶상속세는 사람이 사망으로 그 재산이 가족이나 친족 등에게 무상으로 이전되는 경우에 당해 상속재산에 대하여 부과하는 세금을 말한다.
▶상속세 납세의무자 즉 상속세 신고·납부의무가 있는 납세의무자에는 상속을 원인으로 재산을 물려받는 “상속인”과 유언이나 증여계약 후 증여자의 사망으로 재산을 취득하는 “수유자”가 있다.
▶상속세율은 아래 표와 같으며, 상속세와 증여세는 과세표준이 커질수록 세율도 커지는 누진세율 구조로 되어 있다. 또 사망자(피상속인)가 상속개시일 현재 거주자인지 비거주자인지 여부에 따라 과세대상 범위가 달라진다. 상속세(증여세) 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 차감하면 상속세(증여세)를 계산할 수 있다.
증여세
▶증여세란 타인(증여자)으로부터 재산을 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담하는 세금을 말한다. 증여란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함)하거나 타인의 재산 가치를 증가시키는 것을 말하며 유증과 사인증여는 제외한다.
▶증여세 납세의무자는 타인으로부터 재산을 무상으로 받은 수증자(개인 또는 비영리법인)는 그 재산에 대한 증여세를 신고·납부하여야 한다. 수증자가 영리법인인 경우에는 영리법인이 증여받은 재산은 법인세 과세대상에 포함되므로 그 영리법인에게 증여세를 부과하지 않는다
▶증여세율은 아래 표와 같으며, 증여세 과세대상 및 납부의무자는 수증자가 증여일 현재 거주자인지 비거주자인지 여부에 따라 과세범위 및 증여세 납부의무자에 차이가 있다.
부동산 관련 지방세
취득세
▶취득세는 지방세법 제7조 제1항에 따라서 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 ““부동산 등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과되는 세금을 말한다.
▶부동산 등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
▶취득세 신고는 취득일자로부터 60일 이내에 신고납부 해야 하고, 60일이 지나기 전이라도 부동산은 등기를 하는 경우 등기 전까지 신고 납부해야 한다. 이 기간이 지날 경우 신고 해태로 무신고가산세와 납부불성실가산세가 추가된다.
▶취득세율은 취득한 재산의 가격을 기준으로 하며, 2016년 현재 유상승계취득의 세율은 4%이다. 다만 주택의 유상거래일 경우는 취득가액에 따라 1%~3%의 세율을 적용하며, 고급주택/별장/골프장 등 사치성 재산의 취득은 중과기준세율(2%)의 4배를 더한 세율(즉 12%)을 적용한다. 주택도 농지도 아닌 부동산, 예를 들어 빌딩이나 오피스텔의 경우 4%의 세율을 부과하는데, 오피스텔은 자가 거주 목적이라고 해도 주택으로 인정받지 않아 같은 가격대의 단독주택, 빌라, 아파트보다 심하면 4배 더 많은 세금을 내야 한다. 2 주택자부터 8%의 취득세가 중과되고, 3 주택자나 법인의 경우 12%의 중과세율이 적용된다.
▶부동산 취득세에는 항상 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세(교육세)가 따라다닌다.. 취득세만 내는 경우는 거의 없고 이 두 가지 세금이 항상 붙기 때문에, 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합쳐 이야기하는 경우도 있다.
▶법인의 과밀억제권역에서 본점 신축 또는 증축 취득세 중과세취득세 중과세 세율은 지방세법에서 본점 및 지점, 원시취득 및 승계취득, 법인설립 및 지점설치 5년 이내 및 5년 이후 등에 따라 조문을 달리하여 매우 복잡함으로 관련 규정을 잘 살펴보아야 한다.
재산세
재산세는 6월 1일 시점에서 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되며 7월(16∼31일)에는 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를, 9월(16∼30일)에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세를 낸다. 다만 주택의 재산세액이 10만 원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부가 가능하다. 재산세 납부금액은 주택공시가격에 공정시장가액비율(주택 및 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱하여 산정되며, 재산세율은 지방세법 규정에 따라 전국적으로 동일하게 적용된다. 아울러 재산세에는 지방교육세(재산세 납부세액의 20%), 재산세 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%), 지역자원시설세가 부과하여 과세된다.
2025년도 세법 개정 내용
정부가 국회에 제출한 2025년도 세법개정안은 국회 기획재정위원회가 가상자산 과세 유예 등을 포함한 세법개정안 합의에 결국 실패했다. 11월 30일 결론이 나지 않은 세법은 대부분 세입예산안
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