부동산 이야기 (1)

대표적인 부동산 중의 하나이며 우리나라 재산 축적 선호도 1위인 아파트는 언제부터인가 우리나라의 대표적인 주거형태와 재산 1호가 되었다. 부동산 투자, 부동산 이야기 하면 아파트를 연상케 할 만큼 우리나라에서 아파트는 부동산 중의 부동산이다. 아파트는 참 편리하지만 내구연한이 있어 재건축해야 하고 정부 정책이나 주변 여건의 변화에 따라 가격 변동이 심하다. 강남 일대의 일부 아파트는 평당 2억원이 넘은 지 오래다. 이번에는 부동산 이야기의 첫 번째로 부동산의 정의, 부동산의 개념 등에 대하여 알아보자.

대표적인 부동산인 토지

부동산의 정의

민법상 부동산

대한민국 민법은 “토지 및 그 정착물은 부동산”(제99조 제1항)이라고 정의하고 있다. 그리고 “부동산 이외의 물건은 동산이다”(제99조 제2항). 정착물이란 토지에 항구적으로 부착되어 사용되는 것이 사회통념상 합리적이라고 인정되는 물건을 말한다. 따라서 매년 경작을 요하지 않는 나무나 다년생 식물도 정착물이 된다. 그러나 임시로 심어 놓은 가식의 수목이나 판잣집 등은 항구적으로 부착되어 있다고 보기 어려우므로 정착물이 아니라 동산이된다. 정착물은 토지와는 독립된 독립 정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속 정착물(종속물, 부속물)로구분된다.이 외에도 여러 가지 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단(입목)으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리하지 아니한 열매 등의 천연 과실, 토지에서 경작·재배하여 토지에서 분리하지 아니한 농작물 등도 부동산에 해당한다고 규정되어 있다.

부동산 총론

토지와 그 위에 있는 건축물 및 입목 등의 정착물. 부동산(不動産)이란 주택과 같이 움직이지 않고 고정된 재산을 말한

다. 부동산의 종류에는 주택, 상가, 공장, 토지 등이 있으며, 이러한 부동산이 자신의 소유라는 것을 증명하기 위하여 법원(등기소)에 등기를 한다. 즉, 등기를 하는 재산이 바로 부동산이다.

대한건축학회 건축용어사전

① 현재 토지에 부착되어 있으며 계속적으로 부착한 상태에서 사용되는 사회통념상 타당한 것.

② 건물 · 수목 · 토지에 직접 설치한 기계 등은 그 예임.

③ 토지의 정착물은 부동산이며, 정원석 등과 같이 토지에 고정되어 있지 않은 것은 동산임.

표준국어사전

움직여 옮길 수 없는 재산. 토지나 건물, 수목 따위이다.

Real Estate

 

위의 내용이 참 재미있다. 

토지와 토지 위에 있는 영구 구조물 또는 개량 시설로 자연적 또는 인공적으로 구성된 재산.

 

부동산의 개념

법(제도)적 측면에서의 부동산은 부동산에 대한 권리 측면에 중점을 두어 파악하는 개념으로서 무형 측면의 개념을 말하며, 수많은 법 중에서 민법상 개념인 협의의 부동산과 민법 이외의 여러 법률에서 민법상 부동산에 준하여 취급하는 준부동산을 포함하는 광의의 개념으로 구분된다.

법률적인 개념

협의의 부동산과  광의의 부동산(준부동산 또는 의제부동산)으로 나눈다.

협의의 부동산 

민법상 개념으로서 토지와 그 정착물을 말한다. 민법상 부동산 이외의 물건을 동산이라 한다.

 

토지

① 토지는 무한히 연속되고 있으나 지표에 인위적으로 선을 그어 구획하고 필지마다 지번을 붙여 지적공부에 등록을 한다.

② 민법 제212조에 의하면, ‘토지소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.’라고 규정하고 있다.

③ 토지소유권은 ‘정당한 이익’이 있는 범위 내에서 그 상하에 미친다. 정당한 이익은 추상적 개념으로서 시대나 장소에 따라 그 범위가 달라질 수 있으며, 그 범위가 법원의 판단에 의해 결정될 수도 있다.

④ 토지소유권은 정당한 이익이 있는 ‘범위 내’에서 그 상하에 미치므로, 정당한 이익이 있는 ‘범위 밖’에까지 미치지는 않는다.

⑤ 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 ‘토지의 상하’에 미친다. 이는 토지소유권의 효력 범위를 입체적으로 규정한 것이 된다.

⑥ 한편 2필 이상의 토지를 합필하거나1 필의 토지를 분필 하고자 하는 경우에는 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣과 부동산 등기법이 정하는 일정한 절차에 따라야 한다.

 

정착물

1) 정착물의 의의

정착물은 사회․경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건으로서 이동이 곤란한 것을 말한다. 정착물에는 사회적․경제적으로 독립된 물건으로 인정되는 독립물(독립 정착물)과 토지의 일부로 취급되는 부속물(종속 정착물)이 있다.

2) 독립물(독립 정착물)

① 건물, 명인방법을 갖춘 수목 또는 수목의 집단, 농작물 등은 토지와는 별도의 독립된 물건으로 취급한다. 이는 토지와는 독립하여 거래의 객체가 될 수 있다는 것을 의미한다.

건물은 토지의 일부로 보기 때문에 독립된 부동산으로 취급하지 않는 나라도 있다.

② ｢입목에 관한 법률｣ 상 등기된 수목의 집단인 ‘입목’도 독립된 거래의 객체가 된다. ‘입목’은 등기부가 존재하므로 저당권 설정이 가능하나, 명인방법을 갖춘 수목은 저당권 설정이 불가능하다.

3) 부속물(종속 정착물)

수목, 교량, 터널, 담장 등은 토지의 일부로 취급되어 독립된 부동산이 될 수가 없다.

 

광의의 부동산(준부동산 또는 의제부동산)

광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 포함한 것을 말한다. 준부동산 또는 의제부동산 이라고도하며 그 성질상 부동산으로 볼 수 없으나 그 재화의 관리의 입장에서 볼 때 등기 또는 등록이 불가피하므로 이를 광의의 부동산에 포함시킨다. 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것은 아니고 학문 연구의 대상으로서 분류하는 개념이다.

준부동산은 민법상 부동산은 아니나 민법상 부동산처럼 등기․등록의 공시방법을 갖춘 동산(자동차, 건설기계, 선박(20톤 이상), 항공기 등)이나 부동산과 동산의 집합물(공장재단, 광업재단 등) 또는 무형의 권리인 어업권 등을 말한다. 입목을 준부동산에 포함시키기도 한다.

준부동산인 선박과 항공기

 

경제적인 개념

경제적 측면에서의 부동산은 가치, 가격, 수요, 공급 등에 중점을 두어 파악하는 개념으로서 무형적 측면의 개념이라 할 수 있다. 즉, 경제적 측면에서의 부동산은 희소가치를 가져 그것이 일반 상품처럼 생산되어 유통되고 소비되는 상품 또는 재화라는 것이다. 이러한 측면의 개념은 ① 상품, ② 자산, ③ 자본, ④ 생산요소, ⑤ 소비재 등으로서의 부동산을 말한다.

토지위에 건축된 여러가지 부동산

 

기술적(물리적)인 개념

기술적 개념으로서의 부동산은 유형적 측면에서 파악하는 부동산으로서 부동산의 자연적 특성과 밀접한 관련이 있다. 이는 ① 공간, ② 자연, ③ 위치, ④ 환경, ⑤ 지질, ⑥ 토양으로서의 개념을 말한다.

복합개념의 부동산

복합개념의 부동산이란 부동산을 파악할 때 무형적인 측면과 유형적인 측면을 모두 고려하여 파악하는 경우의 부동산을 말한다. 이 때 무형적인 측면은 법․제도적인 측면과 경제적인 측면을 말하며 유형적인 측면은 기술적인 측면을 말한다.

부동산학에서 파악하는 부동산개념은 복합개념으로서의 부동산이다.