서울권 3곳 도심 공공주택 복합사업 지구 신규지정

국토교통부(장관 박상우)는 12월 19일(목) 약수역, 상봉터미널, 불광근린공원 등 총 3곳 약 5,000호를 건설하는 도심 공공주택 복합지구(이하 복합지구)로 지정한다고 밝혔다. 이번 지정으로 올 한해 총 15,000만호 복합지구가 지정되었으며, 이는 작년 총 4,130호 대비 3배 이상의 규모이다. 이 내용에 대하여 알아보자.

신규 복합지구로 지정된 불광근린공원 인근(출처 : 네이버지도)

도심 공공주택 복합사업 이란?

도심 공공주택 복합사업(이하 ‘도심복합사업’)은 선호도 높은 도심 내 주택공급을 확대하기 위해 민간 정비가 어려운 노후 도심을 대상으로 공공이 주도하여 용적률 등 혜택을 부여하고 신속하게 주택을 공급하는 사업이다.

신규  3곳 도심 공공주택 복합사업 추진 일정

▶이번 지정된 3개 지구는 2024년 5월 16일 도심 공공주택 복합사업 예정지구(이하 ‘예정지구’)로 지정된 바 있다.

▶이후 주민 2/3 이상의 동의(토지면적의 1/2 이상)를 빠르게 확보하고 중앙도시계획위원회 및 중앙토지수용위원회 심의를 진행하여 지구지정 절차를 완료하였다.

▶향후 통합심의를 거쳐 2026년 복합사업계획을 승인받고, 2028년 착공될 예정이다.

▶이번 신규 지정으로 약수역 인근에 1616가구, 상봉터미널 주변에1168 가구,불광근린공원에2150 가구가 각각 공급될 예정이다.

도심복합사업 신규 복합지구 3곳 사업 개요

 

▶공공주택지구지정 이후 주민설명회를 통해 구체적인 사업계획이 안내된 후 참여의향률이 50% 이하로 집계된 미아역동측 후보지는 주민들의 의견을 반영하여 사업추진을 철회한다고 하며 국토교통부 김배성 공공주택추진단장은 “지난 11월 28일 현물보상기준일을 합리화하고, 주민의 재산권 행사를 보장‧확대하는 공공주택특별법 개정안이 국회 국토위를 통과하여 제도개선도 목전에 두고 있다”며, “주민들이 주택공급 성과를 조속히 체감하실 수 있도록, 지자체·사업자와 적극 협조하여 복합사업계획승인 등 향후절차를 지원하겠다”라고 밝혔다.

도심 공공주택복합사업의 추진개요

▶도심 공공주택 복합사업(도심 복합사업)은 문재인 정부가 지난 2021년 '2·4 공급대책'을 통해 도입한 제도로서, 사업성이 낮아 민간사업으로는 재개발이 어려운 저층 주거지에 용적률 혜택 등을 제공하여 공공 주도로 빠르게 개발하려는 취지로 시작되었다.

도심 공공주택 복합사업 1차 사업지구

 

▶10월 10일 국토교통부가 국회에 제출한 자료에 따르면 도심복합사업은 올해 9월 기준 전국 53개 후보지에서 8만8000가구 규모로 추진되고 있다. 

▶도심복합사업은 사업 시행 4년 차를 맞았지만 절반 넘는 58%의 사업지가 아직도 후보지 지정 단계에 머물러 있다. 기존 후보지 중 26곳은 주민동의율이 낮아 철회됐고 예정지구로 지정됐다가 철회된 곳은 3곳이다. 지자체가 철회를 요청한 곳도 2곳(도봉구 방학초교 인근·서대문구 서대문역 남측)이었다.

▶당초 정부는 도심복합사업을 2021년 9월부터 3년 한시로 도입했다. 그러나 예상보다 사업 진행 속도가 더뎌 최근 일몰 기간을 2026년 12월로 연장했다. 

▶현재 진행 중인 사업의 사업단계는 사업 승인 완료4곳(3000 가구),사업승인 전 단계13곳(2만 3000 가구),예정지구 지정5곳(8000 가구),후보지 31곳(5만4000가구)로, 대부분이 전 정부 때 선정된 후보지로, 이번 정부 들어 새로 추가된 곳은 5곳에 불과하다.

▶현재 도심복합사업 후보지 중 사업승인이 완료된 곳은 △서울 도봉구 방화역 인근(420 가구)쌍문역 동측(639 가구)은평구 연신내역 인근(392 가구)경기 부천 원미사거리 북측(1천628 가구)곳, 총3079 가구인데 이곳도 추진이 지지부진한 상황이다. 참여자 공모를 진행한 쌍문, 연신내, 방학 등 서울권 3곳은 공모자가 없어 유찰됐고, 부천 지구는 아예 추진 일정이 지연되고 있다.

▶주민 3분의 2 이상 동의를 확보해 지구 지정 절차가 완료된 곳은 △도봉구 쌍문역 서측(1404 가구)은평구 증산 4 구역(3574 가구)등 13곳2만 3000 가구 규모다. 11곳 사업지는 한국토지주택공사(LH), 2곳은 인천도시공사(iH)에서 추진 중이다.

▶주민 참여 의향률이 50%를 넘겨 예정지구로 지정된 곳도 단 5곳에 그쳐있다. 경기 성남 금광2동(3056 가구)등 5곳에서8만 5074 가구가 추진되고 있다.

▶아직 후보지 상태에 머물러 있는 곳은 전체 사업지 중 58%에 달하는31곳·5만 4000 가구 규모다. 철회 없이 사업이 추진되고 있는 곳 도심복합사업지 중 절반이 넘게 후보지 지정 단계를 벗어나지 못하고 있다.

문제점 및 향후과제

LH 관계자는 "도심복합사업 사업추진체계 마련과 제도 개선이 다소 지연되고 있지만 2025년까지 LH가 맡고 있는곳(7만 9000 가구)의 지구 지정이 완료될 수 있도록 신속히 사업을 추진하겠다"라고 한다. 

또 정부는 도심복합사업을 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 신탁사·리츠 등 민간이 시행할 수 있도록 민간 중심으로 제도를 개편했다. 토지주 동의를 얻어 시행하는 만큼 토지를 수용하지도 않는 구조다.

도심복합사업이 LH 등 공공이 사업시행자로 토지를 수용하는 방식으로 진행되다 보니 후보지 곳곳에서 주민 반발이 컸던 것이 더딘 사업 속도에 배경으로 분석된다. 다만 당초 사업성이 낮아 민간 재개발이 어려운 지구를 후보지로 선정한 것을 고려할 때, 민간 사업 성공 여부도 확실치 않은 상황이다. 이와 관련 국토부 관계자는 “공사비 반영 등 입찰 조건을 조정하여 사업자 재공모를 추진할 것”이라며, “참여를 독려하고자 현물보상기준일을 조정하고 제공범위를 확대하는 등 유인을 강화할 방침”이라고 밝혔다.

 

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