부동산의 정의

우리나라 사람들의 가장 큰 관심거리 이며 재산 축적의 대부분을 차지하는 부동산의 정의에 대하여 알아봄으로서 부동산거래시 각종 부동산에 대한 이해도를 높이는데 목적이 있다.

 

부동산의 정의

부동산(不動産)을 간단히 표현하면 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 물건을 말하며, 동산의 반댓말이다. 민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주 안에 들어가는 것들 중, "토지 및 그 정착물"을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다

 

민법상 부동산의 정의는 민법 제99조에 “토지 및 그 정착물은 부동산이다.” 라고 명기하여 이는 부동산이 어떤 법적 지위를 가지는지를 명확히 보여준다. 부동산은 토지 및 그 정착물을 포함하며, 이는 경제적 가치가 크고 많은 법적 규제를 받는 자산임으로 등기 절차를 거치게 된다.

 

미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만, 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권, 임대차권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는지 확인해야 한다.

 

동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 '준부동산' 혹은 '의제부동산'이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 준부동산의 자세한 내용은 다음에 알아 보기로 한다.

 

토지

토자

 

토지는 부동산의 전형이며 정당한 이익이 있는 범위 내에서는 일정한 지면의 상하를 포함하는 것이다 (민법 212조). 따라서 토지의 구성물(岩石·土砂·地下水 등)은 토지와는 별개의 독립한 물건은 아니며, 토지의 소유권은 당연히 그 구성물에도 미친다.

 

토지는 그 특성에 따라 여러 항목으로 분류된다.

대지: 건축이 가능한 토지(건축법상 용어)

택지: 건축이 가능한 토지(감정평가상 용어)

부지: 어떠한 용도에 제공되는 바닥토지.

대지(袋地): 토지의 출입로에 의해 입구가 좁은 주머니의 형태를 띠는 토지, 자루형 토지.

획지: 행정적, 법률적, 인위적, 자연적 등의 기준에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지

필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위

맹지: 어떤 토지를 통행하지 않고는 도로에 접근할 수 없는 토지, 지적도상 도로에 접하고 있지 않은 토지.

건부지: 건물이 토지 위의 부가물로 존재하는 토지

나지: 토지 위에 해당 토지의 권리를 제약하는 어떠한 건물이 존재하지 않는 토지

소지: 택지 등으로 개발되기 이전의 토지

휴한지: 지력 회복을 위해 놀려 두는 토지

공한지: 휴한지가 아님에도 놀려 두는 토지

유휴지: 놀려 두는 휴경지 혹은 폐경지

후보지: 택지지역, 임지지역 등의 대분류 상호간에 전환 중에 있는 토지

이행지: 동일 용도지역 내 소분류 상호간에 이행되는 토지

법지: 법적으로 소유할 수는 있으나 해당 토지가 절벽 등이어서 소유 실익이 없는 토지.

빈지: 바다와 육지 소유의 토지. 이 토지는 지적공부에 등록되어 있지 않아 법적인 소유가 불가능하지만 실익이 있다.

         법지와 정반대인 셈.

포락지: 강물 등에 의하여 침식, 유실된 토지

선하지: 고압선 아래의 토지

한계지: 택지이용에 있어 최원방권에 있는 토지

승역지: 다른 토지의 편익에 제공되는 토지

요역지: 다른 토지로부터 편익을 얻는 토지

무주지: 국제법상 어느 나라도 주권을 행사하지 않는 지역,

월경지: 다른 영토나 행정구역에 둘러싸여 본토와 떨어진 토지

녹지: 도시의 자연환경 보전과 공해 방지를 위하여 풀이나 나무를 일부러 심은 곳.

농지: 농사짓는 데 쓰는 땅.

 

또 미채굴의 광물도 본래는 토지의 구성부분인데 광업법 2조는 국가경제상의 관점에서 일정한 종류의 미채굴의 광물을 토지소유권으로부터 분리하여 그 채취·취득하는 권능을 국가의 수중에 유보하였다. 그러므로 광업법의 적용을 받는 광물은 토지소유권의 내용에 포함되지 않는다.

 

토지는 자연적으로는 구분되지 않고 연속하고 있으나 인위적으로 그 지표에 선을 그어서 경계를 삼고 구분하여 토지대장에 등록한다(지적 1조, 4조). 등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번으로 표시되고 그 개수(個數)는 필(筆)로써 계산한다. 1필의 토지를 여러 필로 분할하거나 또는 여러 필의 토지를 1필로 합병(合倂)하려면 분필(分筆) 또는 합필(合筆)의 절차를 밟아야 한다(지적 15조 이하, 부등 93조 이하 참조).

 

물권변동에 관하여 독법주의(獨法主義)를 취하고 있는 우리나라 민법에서는 분필절차를 밟기 전에는 토지의 일부를 양도하거나 제한물권을 설정하거나 또는 시효취득하지 못한다고 하는 것이 통설이다. 등기를 하여야만 물권변동이 생기고 토지의 일부에 대한 등기를 인정하지 않기 때문이다(186조, 187조, 245조 2항 참조). 그러나 전세권에서는 분필절차를 밟지 않아도 1 필의 토지의 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정되고 있다(부등 139조 2항 참조).

 

미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 토지 정착물은 단지 토지의 일부로 파악되고 있다.

 

토지의 정착물

토지 정착물 중 대표적인 것이 건물(건축물) 이며 우리나라에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 일반적으로 토지와 건물을 별개로 보는 것이 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상, 통념상의 문제이다.

우리나라의 경우 하나의 지번에 토지와 건축물이 있는 경우 등기부등본상에 토지와 건축물은 분명히 구분되어 등기가 되어 있음으로 재산권행사도 구분되어 행사할 수 있다.

건물/건축물

 

토지와 그 정착물에는 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권, 임대차권 등의 제한물권이 인정될 수 있다.

 

토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우, 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 구조물 등 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다.

 

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세 가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

 

대한건축학회 건축용어사전상의 정의

① 현재 토지에 부착되어 있으며 계속적으로 부착한 상태에서 사용되는 사회통념상 타당한 것.

② 건물 · 수목 · 토지에 직접 설치한 기계 등은 그 예임.

③ 토지의 정착물은 부동산이며, 정원석 등과 같이 토지에 고정되어 있지 않은 것은 동산임.

 

부동산용어사전상의 정의

현실적으로 토지에 부착되어 계속적으로 그 상태대로 이용되는 건물, 수목, 다리 등을 말한다. 가식중인 수목은 동산이다. 민법에는 토지 및 정착물을 부동산이라 정해 놓았다.

 

법률용어사전상의 정의

토지의 정착물은 부동산이다 (민법총칙). 토지의 정착물이란 토지에 계속적으로 부착하여 있고, 또 계속적으로 부착된 상태에서 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 물건을 말한다. 건물 · 수목 · 토지 · 토지에 부속된 기계 등이다.

 

참고 자료 : 위키 백과, 민법, 네이버지식백과 등

 

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